NORMAS SUBSIDIARIAS

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SEXTO.

REGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPITULO 14. CONDICIONES ESPECIFICAS EN SUELO URBANIZABLE.

ARTICULO 6.14.1. ZONIFICACION DEL SUELO URBANIZABLE.

Dado que el Suelo Urbano y el Suelo No Urbanizable se identifican por criterios objetivos particulares, el Suelo Urbanizable es aquel que no es Urbano ni No Urbanizable.

El Suelo urbanizable es aquel suelo que, no reuniéndolas actualmente, habrá de reunir las condiciones precisas para ser incorporado al proceso urbanizador, a través de la ejecución del planeamiento, con el fin de servir de soporte a las necesidades edificatorias a la vista del grado de agotamiento de las posibilidades de afrontar dichas exigencias en suelo urbano. Son pues los suelos sobre los que se tiene la previsión de crear nuevos asentamientos urbanos dentro del municipio.

El suelo urbanizable se divide en sectores (suelo urbanizable delimitado), para los que se debe tramitar el correspondiente Plan Parcial y se ejecuta mediante Unidades de Ejecución que serán establecidas por el citado instrumento de Planeamiento, o suelo urbanizable sin delimitación expresa, que precisa el cumplimiento de diferentes condiciones para que, una vez instado el Ayuntamiento a su delimitación, se asegure un grado de armonización de las determinaciones suficiente y pueda producirse como en el caso anterior.

Todos los Suelos Urbanizables se agrupan en Areas de Reparto que pueden ser discontinuas para la equidistribución de beneficios y de cargas dentro del ámbito de cada una de ellas.  Las Areas de  reparto se delimitan en  función de  obtener la efectiva  equidistribución  de beneficios y cargas sin comprometer la viabilidad del desarrollo del  Sector.

ARTICULO 6.14.2. CONDICIONES ESTABLECIDAS PARA CADA SECTOR.

1. Las condiciones de edificación en suelo Urbanizable, son las contenidas en las presentes Normas Subsidiarias. Las Ordenanzas del suelo urbano se aplicarán a los distintos supuestos equivalentes. El específico Plan Parcial que las desarrolle deberá hacerlo constar expresamente. Las condiciones son, como mínimo:

A) Aprovechamiento en m2/m2.

B) Parcela mínima resultante o parcela neta en el interior de cada sector. El Plan Parcial podrá en todo caso definir parcelas mínimas superiores en superficie a la fijada por las Normas Subsidiarias.

C) Densidad máxima, expresada en unidades residenciales por hectárea de sector.

D) Número máximo de plantas.

E) Altura máxima de cornisa y total.

F)  Tipologías de edificación permitidas.

G) Retranqueos mínimos a colindantes y viario en general.

H) Fondo máximo edificable.

I)   Frente mínimo de edificio o vivienda.

J)  Longitud máxima de fachada.

K)  Edificabilidad y ocupación en planta máximas resultantes, atribuibles a las parcelas netas.

2. Las condiciones de parcela mínima y máxima no son de aplicación para los usos dotacionales colectivos o de cesión obligatoria de espacios libres exigidos por el Reglamento de Planeamiento.

3. El Plan Parcial podrá reducir la gama de tipologías de edificación permitidas por las Normas Subsidiarias.

4. El Plan Parcial podrá fijar retranqueos mínimos superiores a los fijados por las Normas Subsidiarias.

5. El Plan Parcial podrá reducir, con  la debida justificación, fondos edificables.

6. El Plan Parcial, podrá reajustar, con la debida justificación, la superficie delimitada en los planos de Ordenación y/o cuantificada en el cuadro resumen de los Sectores delimitados en +/- un diez por ciento (10%), incluyendo rectificaciones de límites que tengan por objeto la incorporación al sector de la totalidad de una o varias fincas que estuviesen parcialmente dentro del sector. En este caso, se podrá incorporar el aprovechamiento de la totalidad de la parcela al sector, con las siguientes condiciones:

-  El aprovechamiento de la parte de parcela que se incorpora al sector será el que le corresponde en la zonificación.

-  Solo será posible tal incorporación de aprovechamiento cuando la parte de parcela incorporada al sector es suelo urbanizable.

-  La cuantía total del aprovechamiento resultante, como consecuencia de todas las incorporaciones que puedan hacerse en un sector, no podrá superar el 10% del señalado en los planos o cuadros resumen de sectores.

-  El incremento de superficie del sector que se produzca por incorporaciones de terrenos no incluidos inicialmente en el sector deberá destinarse obligatoriamente a usos dotacionales o zonas verdes o dotación a la vialidad (peatonales, aparcamientos), con independencia del cumplimiento de los estándares mínimos.

7. La cuantía de los Espacios Libres públicos mas los Equipamientos Comunitarios públicos no podrá ser inferior al mayor de:

-  Lo grafiado en los Planos.

-  Lo estipulado en el Reglamento de Planeamiento o en la legislación urbanística vigente.

-  El 15 % de la superficie del Sector.

8. A fin de asegurar su accesibilidad, la localización de los Espacios Libres públicos y de los Equipamientos Comunitarios públicos se hará, al borde de la Vialidad de NN.SS., salvo que resulten impuestas.

9. Las superficies destinadas a Equipamiento Comunitario público son las únicas susceptibles de localizarse dentro o fuera del sector. En este caso, se considerarán como parte integrante del sector, localizándose necesariamente en el área dotacional general de la zona.

10.  Podrá admitirse la posibilidad de división horizontal de los espacios libres de cesión obligatoria, de forma que el subsuelo pueda contener el uso de garajes o aparcamientos para  uso de residentes, con carácter público o privado, mientras se mantiene el carácter y uso públicos del plano superficial, con las siguientes condiciones:

a)  Previamente a su concesión deberá haberse constituido un conjunto urbanístico en el sentido registral del término, adscrito a su  correspondiente comunidad de propietarios.

b)  Será obligatoria la asunción de la obligación de mantenimiento del espacio público superficial, en idénticas condiciones de ornato, seguridad y salubridad que los demás espacios comunes públicos o privados del conjunto, incluyéndose todos los servicios y equipamiento, su renovación, en su caso, de acuerdo con las ordenanzas complementarias municipales

c)  La utilización del subsuelo para este fin deberá ser justificada en el planeamiento de acuerdo con el  principio de racionalidad

d)  En ningún caso, esta  utilización supondrá el incumplimiento de los estándares obligatorios de plazas públicas de aparcamiento.

e)  Si el aprovechamiento bajo rasante tiene carácter privado se aumentará la reserva de edificación para “equipamiento social” (según definición del Reglamento de Planeamiento) en la misma proporción que representa el aprovechamiento bajo rasante en el total de las reservas de suelo para espacios libres.

ARTICULO 6.14.3. CONDICIONES ESPECIFICAS PARA CADA SECTOR.

Para los sectores delimitados, la ficha correspondiente de determinaciones señala las condiciones específicas de cada uno. Para las zonas no delimitadas se establecen condiciones genéricas obligatorias.

ARTICULO 6.14.4. EDIFICABILIDAD DE LOS ESPACIOS DOTACIONALES.

Para el suelo urbanizable delimitado, las zonas dotacionales se regirán por las determinaciones generales del sector o por las de su ordenanza. Para el no delimitado, por las de su ordenanza.

CAPITULO 15. GESTION DEL SUELO URBANIZABLE.

SECCION PRIMERA. SUELO URBANIZABLE DELIMITADO

ARTICULO 6.15.1.1. AMBITO Y CONTENIDO.

1. Está constituido por los Sectores delimitados y numerados como tales en los planos de Ordenación.

2. Cada uno de estos sectores se incluye en un área de reparto, en la que se establece un aprovechamiento, elemento de referencia para la equidistribución de los beneficios y de las cargas. La equidistribución se efectuará en la forma prevista en la vigente Ley del Suelo. El aprovechamiento medio de un concreto ámbito territorial es el resultado de dividir su aprovechamiento urbanístico total por la superficie de dicho ámbito. Para el cálculo del aprovechamiento medio de cada Sector se considerará en el numerador de la división el aprovechamiento total, incluyendo el aprovechamiento dotacional privado y excluyendo las dotaciones públicas. En el denominador de dicha operación se tendrá en cuenta la superficie total del ámbito de que se trate, incluidos los terrenos destinados a dotaciones públicas previstas en el Plan, así como aquellos otros que, aún no hallándose en la superficie considerada, sean adscritos a ella por el planeamiento para su obtención. En la superficie a computar podrán incluirse también los terrenos afectos a dotaciones y equipamientos que se hubiesen ya obtenido por el Ayuntamiento mediante expropiación forzosa u otra forma de adquisición onerosa.

3. El nivel de edificación en cuanto a usos y condiciones de edificación dado por las Normas Subsidiarias es el que figura en los capítulos precedentes, y en los cuadros resúmenes de los Suelos Urbanizables delimitados y áreas urbanizables, y condiciones específicas de edificación en dichos suelos.

4. La identificación de los Sistemas Locales que, en su caso, los Planes Parciales hubieran de aportar, se hará con criterios que permitan el desarrollo de los mismos, un equitativo reparto de cargas y beneficios y una mejor funcionalidad en el enlace entre las diversas unidades de ejecución del Sector.

ARTICULO 6.15.1.2. ELABORACION DE PLANES PARCIALES.

1. Previamente a la redacción de un Plan Parcial de iniciativa municipal, los Servicios Técnicos Municipales, precisarán a escala no inferior a 1:1.000 las determinaciones que a escala 1:2.000 y/o 1:5.000 presentan las Normas Subsidiarias para el sector correspondiente. Igualmente, informarán la que a los mismos efectos les fuese presentada por los particulares bajo cuya iniciativa se redactase el Planeamiento Parcial.

2. Las mediciones realizadas sobre estos planos servirán de base para reajustar su delimitación definitiva y calcular el máximo aprovechamiento urbanístico.

3. Para la elaboración de los Planes Parciales de iniciativa particular, los interesados podrán presentar, antes de que pueda avanzar la tramitación formal, un Avance Orientativo de la Ordenación que se propone.

4. A la vista del Avance propuesto, el Ayuntamiento introducirá las modificaciones oportunas y señalará las zonas de cesión obligatoria y aprovechamiento municipal.

ARTICULO 6.15.1.3. DOCUMENTACION DE LOS PLANES PARCIALES Y CORRESPONDENCIA CON ORDENANZAS DEL SUELO URBANO

Sin perjuicio de lo señalado por el Reglamento de Planeamiento, en el momento de valoración del Avance del Plan Parcial, se fijará la documentación específica a aportar, además del mínimo legalmente establecido en la Ley del Suelo, así como las determinaciones que deberá contener, siendo obligatorios los estudios complementarios de impacto ambiental (nivel de Informe Ambiental) en todos los sectores colindantes con la mar o con su zona de protección, referidos  a los terrenos ubicados en la zona de influencia definida por el artículo 30 de la Ley de Costas.

Se establece, para todos aquellos aspectos no regulados específicamente, una correspondencia genérica entre categorías de suelo urbanizable y urbano:

CORRESPONDENCIA NORMATIVA GENERICA

                 Suelo urbanizable                                                            Suelo urbano

                                           UZ1                                                                                U1

                                           UZ2                                                                                U2

                         UZ1C y UZ2C                                                                             U2C

                                        UZ3C                                                                             U3C

                                        UZ4C                                                                             U4C

                       UZ5C1 y UZ5C                                                                             U5C

                                          UZP                                                                                  P

                                    UZMPR                                                                            MPR

La normativa urbanística del Plan Parcial, deberá citar como de obligado cumplimiento las disposiciones contenidas en estas Normas Subsidiarias, tanto  en sentido general como Normas y Ordenanzas concretas del suelo Urbano que le son de aplicación por correspondencia genérica, salvo limitaciones o variaciones previstas o que se autoricen, en el sentido de que sea el propio Plan Parcial el que las defina. Por lo tanto, no se admitirá normativa en extenso de cuestiones reguladas ya por estas Normas, salvo las citadas excepciones.

ARTICULO 6.15.1.4. REGIMEN TRANSITORIO.

En tanto no se aprueben los Planes Parciales, el suelo Urbanizable queda sujeto a las limitaciones propias del suelo no urbanizable, con el grado de Suelo No Urbanizable de protección común, con excepción de las zonas delimitadas como Espacios Dotacionales de las N.N.S.S. incluidas en cada sector, que quedarán sometidas al régimen de Protección Absoluta. Igualmente, las edificaciones existentes que no incurran en situación de fuera de ordenación, tienen el carácter de fuera de ordenanza.

No se permitirá ninguna nueva edificación, exclusivamente residencial, en tanto no se aprueben los correspondientes Planes Parciales.

ARTICULO 6.15.1.5. DOTACIONES Y RESERVAS MINIMAS  EN LOS PLANES PARCIALES

Las dotaciones y reservas mínimas a considerar en los Planes Parciales serán las descritas en el punto 6.14.2 ó las que figuran en las fichas particulares y en su defecto en el Anejo al Reglamento de Planeamiento, en función de los usos dominantes y de la dimensión de la actuación.

Como suelo para equipamientos públicos se destina un mínimo del 5% del suelo ordenado, en áreas que podrán ser agrupadas de forma discontinua en el interior de las áreas y sectores o fuera de ellas.

En las zonas definidas como Espacios Libres impuestas por las Normas Subsidiarias dentro del sector y, en la porción en que estas rebasasen la cuantía mínima exigida por el Reglamento de Planeamiento, es compatible el establecimiento parcial o total de las reservas de suelo para equipamientos del referido sector, con la condición de que estos sean públicos.

En cualquier caso, en las zonas destinadas al sistema de espacios libres de dominio  y uso público como dotación del propio Plan Parcial o bien en otras zonas de E.L. impuestas por el Planeamiento de rango superior u otros condicionantes, se destinarán zonas concretas a la plantación de especies arbóreas autóctonas con capacidad para acoger, como mínimo, tres árboles por vivienda en suelo residencial, o tres árboles por cada cien metros cuadrados edificables en suelo productivo.

ARTICULO 6.15.1.6. CONDICIONES PARTICULARES PARA LAS AREAS DELIMITADAS DEL SUELO URBANIZABLE.

 Se desarrollarán de acuerdo con lo expuesto en las fichas que se adjuntan.

SECCION SEGUNDA. SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO

ARTICULO 6.15.2.7. CONDICIONES PARA LA TRANSFORMACION DE SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO EN DELIMITADO.

Los condiciones son las reguladas por la Comunidad Autónoma de Cantabria.

En su defecto, con sujeción a las determinaciones de volumetría y capacidad máxima de acogida, con la condición de la incorporación de los sistemas locales de NN. SS. y la continuación de los servicios de infraestructuras según modelo aprobado y demás condiciones, podrá instarse al Ayuntamiento, que mediante procedimiento similar al establecido para las modificaciones de las U.E. en suelo urbano, asignará delimitación de Sector, para su gestión posterior con arreglo al procedimiento previsto para el Suelo Urbanizable Delimitado, a excepción del trámite de presentación del “Avance”, que se entenderá cumplimentada.

En todo caso, deberá asegurarse la información particularizada de los afectados y colindantes, y su inclusión, si procede.

La delimitación deberá ejecutarse atendiendo a la observancia de los criterios de racionalidad, coherencia y oportunidad, que deberá ser expresamente justificada.

El procedimiento se iniciará con la presentación de un Proyecto de Delimitación al Ayuntamiento.

La delimitación también podrá efectuarse, de oficio, por el Ayuntamiento.

La asignación de límites a un sector de Suelo Urbanizable no constituye modificación puntual de la NN.SS.

Como mínimo, se considera necesario el cumplimiento de los siguientes aspectos, para que el Ayuntamiento pueda estimar la propuesta de delimitación:

-  Superficie mínima dos (2) hectáreas en único sector.

-  Contacto en, al menos, cien (100) metros con vialidad de NN.SS.

-  Inclusión de la vialidad exterior y servicios necesarios hasta la conexión con los existentes.

-  Los Espacios Libres públicos y las reservas de suelo para Equipamientos Comunitarios públicos se situarán en contacto con la vialidad de NN.SS., salvo que dichas zonas resulten impuestas gráficamente.

-  Las superficies destinadas a reservas de suelo para Equipamiento Comunitario son las únicas susceptibles de localizarse dentro o fuera del polígono. En este segundo caso, se considerarán como parte integrante del sector, localizándose necesariamente en el área dotacional general de la zona.

SECCION TERCERA. SUELO URBANIZABLE EN EJECUCION O YA EJECUTADO PARCIALMENTE

ARTICULO 6.15.3.8. REGULACION.

1. El suelo urbanizable en ejecución es aquel en el que, habiendo sido clasificado como Urbanizable por las normas que se revisan y estando en proceso activo de gestión (Plan Parcial que cuenta con aprobación provisional, como mínimo), se considera conveniente y oportuno mantener las determinaciones y contenidos de las normas que se revisan.

2. A efectos de reparto de cargas y beneficios se mantienen las que les fueron asignadas en las normas que se revisan, con los aprovechamientos que les corresponden de acuerdo con la legislación urbanística vigente. Cada uno de los sectores, más los sistemas que tuvieran vinculados, constituye un área de reparto.

3. En los planos se presentan las zonas del suelo urbanizable en ejecución o ya ejecutados parcialmente, que se identifican mediante la notación OPP (Ordenación según Plan Parcial aprobado).

4. Las Normas regulan el suelo urbanizable en ejecución mediante remisión a la figura de planeamiento correspondiente y a las precisiones establecidas en sus respectivas ordenanzas. En ausencia de otras determinaciones expresas, se entenderá que:

a) Para el desarrollo del planeamiento, la normativa urbanística de las Normas que se revisan tendrá el carácter de Normas complementarias y/o subsidiarias.

b) Para la redacción de ordenanzas del planeamiento parcial, regirán las definiciones, condiciones generales de edificación y demás extremos pertinentes de las presentes Normas.

5. Para el desarrollo del planeamiento, y a efectos de usos autorizados y compatibles el régimen de usos será el autorizado por las normas que se revisan. A efectos de su regulación por el planeamiento parcial, la definición y condiciones generales de usos individualizados deberán adecuarse a las categorías definidas y reguladas en el título 11 de las presentes Normas.